大家好，這裡是薇羽看世間，我是陳薇羽。
今年上半年，中國大陸的房地產市場可謂大起大落。先因武漢肺炎疫情，樓市跌至谷底，幾乎冰凍；到二季度逐漸復甦，進入小陽春，經歷了一個V字型反彈。期間，有的城市比如深圳、杭州更是行情大漲，火熱「入夏」。在大陸整體經濟仍然疲弱的情況下，房市為什麼能迅速回升？
我們先看看上半年、主要是二季度，大陸樓市表現的一些特徵。根據中指研究院的數據，6月份，全國100個城市中，約80%的城市新屋價格同比與環比都有不同程度的上漲。主要是一線和二、三線的熱點城市。
在多個熱點城市，出現了新房與二手房價格倒掛的現象，因為當局對新房實行限價政策，開發商又降價促銷，很多人覺的「買到新房等同於賺到錢」，紛紛去搖號「打新」。打新，原本是用資金參與新股申購，中籤的人，就可以買到即將上市的新股，現在人們把這個詞用到樓市來了。深圳、成都、杭州都出現了萬人搖號的場景，有的新樓盤在推出當日就賣光，人們戲稱為「日光」，甚至還有「秒光」的。
在上海則出現豪宅熱，市中心的豪宅一房難求，其中一個原因也是這些新宅的價格，比周邊區域的還便宜，自然就成為投資和投機資金追逐的「香餑餑」。據上海中原地產研究院統計，上半年單價在10萬元以上的項目成交了2828套，累計同比增加98%。
在其他城市也是一樣，越是核心地段的房子，抗跌能力越強，對資金的吸引力也就越大。而剛需房由於大的市場環境還沒根本好轉，缺乏經濟、收入層面的支持，表現平淡。所以房市又呈現出這種好地段高端熱、剛需冷的結構性差異。
此外，還有一個令人側目的現象是大量的二手房掛牌上市，杭州、深圳、東莞等城市二手房火熱。杭州掛牌的二手房上半年突破了12萬套，共成交4.3萬套，比去年同期增加4%。深圳6月份一個月就成交一萬多套，重回2016年3月的牛市水平，而且平均價突破7萬大關，遠超北上廣20%以上。
在全國範圍，不同城市的樓市表現也大不一樣，一線和二三線熱點城市，與部分三線和四五線城市相比，可謂冰火兩重天。上半年房價漲幅最大的前20個城市，一半以上集中在長三角地區。而在黑龍江的五線城市鶴崗，竟出現了2.2萬元的「白菜價」房子，業主是一個小夥子，以3萬元抄底買了這套房，用來自住，沒想到今年失業了，有債務要還，只好以2.2萬元虧錢賣出。類似鶴崗這樣產業單一，僅有煤炭、或鋼鐵、石油的資源型城市，還不在少數。
在經濟不振情況下，一、二線房市還能這樣回暖走熱，龐大的購買力從何而來呢？誰是這一波房市上漲的受益者？
我們知道，不論哪裡的房地產市場，都免不了會受到政府的規管，包括中央政府和地方政府。中國大陸自2017年以來，宏觀上的政策是「房住不炒」，今年一季度房市跌倒谷底，北京也沒鬆動這個規定，顯示穩房市仍是當局的心頭大事。
深圳房市火熱，特別是5、6月份的火爆，還驚動了國家住建部。住建部一名副部長7月4日專程到深圳跟開發商們座談，以這種溫和的方式規勸，不要炒作。說他們溫和，是相對於他們過去在電視上點名批評的方式而言。但從中也能看出，中共高層現在對房市的變化是小心翼翼，怕它太冷，又怕它太熱。
不過，地方政府卻另有算計，從供給方鬆綁政策，給開發商拿地、開發新樓盤等提供便利。地方政府在自身財政緊缺的壓力下，也乘勢大肆賣地，而且推出的多是中心城區優質地塊。
開發商們自然樂於競標好地塊，土地市場一片火熱，樓面價格大漲。北京、深圳、成都、武漢等一二線城市，有的地塊競拍超過了70輪；熱點區域長三角的寧波、無錫、宜興、海門等三四線城市，也出現多輪競拍的地塊。
不言而喻，地方政府是坐收漁利。中原地產研究中心數據顯示，上半年，中國「賣地收入最高的50個大中城市，土地出讓收入合計達2.29兆元，同比增加17.3%。土地出讓金超千億的城市有4個，分別是杭州、上海、北京和廣州，而去年同期只有1個。
在房價中，政府的土地出讓金和開發商的利潤各佔多大比重，二者一直爭論不休，開發商說土地費佔了房價的一半，導致房價居高不下；地方政府不承認，怪開發商抬高房價牟取暴利。但不論怎樣，在房市上漲中，開發商也是一個大贏家，只是賺多賺少而已。像中國恆大集團，大陸十大地產企業之一，上半年賣房收入已高達3500億元，完成了今年全年銷售目標的一半多。
房市很熱，其實股市也很火熱，而大國總理李克強卻在疲於鼓勵地攤經濟、支援外貿企業出口轉內銷，最近又發話不要讓工廠閒著，給人一副經濟衰敗之象，那房地產市場何以能火熱起來？
2月下旬，北京當局要求企業復工開工。我們知道，在大陸，多年來，銀行貸款對企業生產經營一直起著巨大的支撐作用。現在要恢復經濟，銀行貸款、其它金融機構融資的金額，從3月份開始，都放量增加。廣義貨幣供應量大增，比去年同期增長達到兩位數10%；隨後二季度，每月如此，增幅都在11%左右。中央銀行這樣放水在2016年時出現過，當時的房地產市場正牛得不行。2017年開始抑制樓市，貨幣供應量增幅減緩，最近幾年大約在8%左右。
廣義貨幣供應量對我們一些觀眾來說，可能太專業。其實指的就是社會上流通的現金、我們放在銀行的活期存款和儲蓄定期存款，還包括企業在銀行和金融機構的活期存款、定期存款等，被銀行拿出來放貸。
當局連著數月放出巨額信貸資金，有的通過正常房貸進入了樓市，還有大量的經營生產信貸資金卻違規入市。
按照人民銀行公佈的數據，上半年全國人民幣貸款增加12.09兆元，比去年同期多了2.42兆。其中對住戶部門的中長期貸款增加了2.8兆，這基本上就是房屋抵押貸款，再加上買房人繳納的首付，成為房地產市場新的購買力。
與此同時，上半年全國企（事）業單位貸款還增加了8.77兆元。當中有多少資金進入了實體經濟循環，有多少違規進入了股市房市？我們不清楚。但是，從4月下旬多家大陸媒體報導看，被點名違規炒房的城市，包括深圳、杭州、寧波，都是二季度房市最火熱的城市。這些報導認為，除個別賣家、中介機構參與市場炒作外，消費貸款、經營貸款等低利率資金違規流入樓市，是房市熱的幕後「推手」。
《第一財經》當時報導，深圳小企業和資產規模更少的微企業申請的經營貸款，實則用於炒房，而且銀行內部人士心知肚明，配合放貸。報導引述一家股份制銀行深圳分行的人說，「銀行不是不知道，甚至可以說非常清楚是怎麼回事，有時候不過是睜一隻眼閉一隻眼罷了。」這名人士還說，大家都在做這個業務，「不做就吃虧了，現在業務沒那麼好做。」
雖然深圳人行和當地銀保監會那時就要求轄內商業銀行迅速全面排查，限期收回挪用去炒房的資金，但是，看起來沒起作用，深圳的房市5、6月份更火爆，以致7月初住建部官員南下去找開發商座談。
緊接著，7月11日，中國銀保監會也高調發話，稱「高風險影子銀行死灰復燃，以新形式新面目捲土重來」，企業、住戶等部門槓桿上升，還有部分資金違規流入房市股市，推高資產泡沫，並稱要嚴查亂加槓桿和投機炒作等。
什麼是槓桿，我打個比方，只是幫助大家理解。比如你有100萬元，想買房又付不起首付，這時有影子銀行找到你，願意以8%利率提供200萬貸款給你，叫首付貸，湊夠了首付金。然後，你還用自己的這100萬本金向銀行申請了房貸300萬，利率5%，買了一套600萬的房子，想著坐等房市升值。而這時，你的100萬本金，已經借到了貸款500萬，不知不覺中，你已經上了5倍的槓桿。
這5倍的槓桿，意味著你每年要支付的利息是31萬。假如今年房市漲了10%，你能賺到60萬，扣除31萬的利息，還可以賺30萬。但如果不漲，就是不跌，你也虧了，因為要支付31萬的利息，你的100萬本金就只剩下70萬了。對你來說，風險就升高了。
可以這樣說，槓桿，就像是你的負債和你可支出的收入比。影響這個槓桿的因素有兩個，一個是你的負債增加，一個是你的收入減少。都會導致槓桿升高。
所以高槓桿意味著高收益、高風險。當銀保監會說銀行保險機構以及影子銀行亂加槓桿，就像剛剛說的這個例子，原本你不夠買房的條件，但銀行和影子銀行都給你提供貸款了，這就屬於亂加槓桿。
住建部、銀保監會現在發話，能遏製得了違規炒房嗎？
我們前面說了，自3月份以來，央行大放水，貨幣超發。6月18日，央行行長在陸家嘴會上說，下半年要繼續穩經濟，央行將繼續保持合理的流動性，預計全年增加的人民幣貸款將達到20兆元。除去上半年的12兆，還將新增8兆。這就預示著下半年房市仍有較為寬鬆的資金環境。
在不缺資金的情況下，下半年能否遏制違規炒房，取決於北京當局要調控樓市的決心，但樓市與股市還不一樣，當局也絕不想看到樓市出現大跌。實際上，二季度樓市上漲，除了讓全國人民看到市場人氣高漲，形勢大好之外，地方政府，就如我們先前所說，乘機大肆賣地，增加收入，大大彌補了第一季因房地產和經濟停擺造成的財政嚴重虧空；同時，絕大多數的開發商都消化了房屋庫存，盤活了資金，可以再繼續開發建房，從而帶動相關行業增長。相信這也是中央政府希望達到的效果，因為中央自己也沒錢幫地方政府，並且會見好收場。所以，在繼住建部官員南下深圳座談，以及銀保監會發話後，北京方面還會要求地方政府配合調控房市。
正在做這期節目時，果然，7月15日，深圳住建局、深圳地方金融監管局、人行及銀保監委深圳監管局等8個部門，聯合發出一份調控房市的通知，據說，這個陣勢在深圳調控史上十分罕見。
這份通知提高了在深圳買房的資格門欄，過去只要在深圳落戶就可以買房，新規要求在深圳落戶須滿3年、並且連續36個月的個稅或社保，才能購買商品住房，以致不少人一覺醒來，發現自己的購房資格沒了。顯然，這將會立即降低樓市的有效需求。
對於普通百姓，特別是剛需族，面對下半年的樓市，還是多幾分謹慎為好。現在洪水、蝗蟲、地震不斷，肺炎疫情在國外仍很嚴重，誰能說在國內就不會出現第二波呢？最近兩週，香港新確診的武漢肺炎患者就在持續增多。如果國內出現第二波疫情，樓市會不會又冷卻到年初的狀態呢？這個問題我們留給大家，發揮你的想像。
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