據港媒報導，香港首富李嘉誠父子旗下長江實業集團（長實）罕有全盤披露整個地產王國物業版圖，估值5,000億港元，較其1,800億市值高出1.8倍，還未計算其基建、飛機租賃、股權投資等生意；其中，中港物業應佔逾4,200億元，佔整個地產王國85%。有分析指，李嘉誠父子正進行的交易和回購計劃其實不需要披露地產項目資料，卻選擇巨細無遺地公佈，向外釋出一個重要訊號。
據《蘋果日報》報導，長實為促成與基金會關連交易及194億元的回購計劃，罕有在香港聯合交易所披露一份長達885頁的報告。報告動用5家估值師樓進行估值，罕有毫無保留地公開李嘉誠與李澤鉅父子地產王國下所有物業的估值及租金，遍佈香港、中國大陸、英國、新加坡、澳洲及巴哈馬等。
截至2021年2月28日，長實全部物業應佔價值為4,950億港元。除了高於公司市值，也高過公司最新資產淨值3,546億元。
中港物業佔地產王國85%
《蘋果》引述報告指，長實整個地產王國中，中港兩地的物業佔85%，應佔價值達4,240億元。其中在香港有127項物業，共值2,989億元，佔比67%。該集團最高價值的物業為總部長江集團中心，價值332.5億元，單每月租金收入已達1.31億元。
長實在香港有9處過百億元的物業。估值第二高的是「波老道21號」一期，頂層大宅落實以近4.6億元易手，呎價達13.6萬元，打成為全亞洲分層呎價最貴的「樓王」。當「波老道21號」餘下2期建成後，估值將達359億元，比長江中心更貴。港鐵上蓋黃竹坑站第三期的發展權，估值也逾147億元。
李澤鉅2019年從李嘉誠手上接掌長實大旗後，曾表示集團有很多「寶貝」未被外界所知，特別是酒店業務。報告指長實擁有的15座酒店共值736億元，最值錢的是紅磡海韻軒、海灣軒「雙子酒店」。而長實的百億物業中就包括多座興建中的項目及酒店，顯示未來估值還會進一步攀升。
71項中國物業 回應賣盤傳聞
中國物業方面，長實在中國大陸有71項物業，應佔權益1,115億人民幣（約1,338億港元），佔其地產王國版圖的27%。其中超過百億人民幣的物業有3項，最貴是上海普陀區高逸尚城等地段，總值185億人民幣，長實佔60%權益。其次是興建中的北京朝陽區逸翠園2期，價值近170億人民幣。第三則是重慶市南岸區煙雨路御峰的相關發展項目，價值近150億人民幣。
去年大陸《財新》曾報導長實欲出售北京上海的兩處物業，其後長實回應指「市場很多人對其項目感興趣，不代表我們需要出售相關資產」，疑似否認出售物業。《蘋果》報導指，李澤鉅多次表明長實只有繼續增持，從沒走資計劃，今次報告詳細列出中港資產規模，似乎也是為附和他的說法。
海外地產700億 佔版圖一成
海外方面，長實的海外物業應佔價值共708億元，佔總體物業版圖14%，涵蓋英國（13個項目）、愛爾蘭（1個）、新加坡（2個）、澳洲（4個）和巴哈馬群島（6個）；其中英國物業就佔全球物業應佔價值13%，價值逾652億港元。
李嘉誠早年就開始不斷在英國收購資產，《港區國安法》生效前，被稱為「香港城」的Convoys Wharf項目於英國獲批，目前估值1.95億英鎊，但落成後將升值11倍至24.1億英鎊。該項目佔地16.1萬平方米，擬興建3,500間住宅，也會有商業、酒店、文化及碼頭用途，估計2030年完成。長實在英國的其它項目還包括樓宇項目Chelsea Waterfront、2,671間Greene King酒館等。
分析：主動披露資產給誰看？
李嘉誠父子為何在此時巨細無遺地公佈其地產王國版圖？這涉及長實近日宣佈發行總值170億元新股，收購李嘉誠基金會旗下的4個基建資產的股權。不過，《蘋果日報》專欄作家股榮撰文分析，長實向李嘉誠基金會收購英國公用項目資產，其實根本不需要披露其數千億地產項目資料。他認為背後原因並非單純要展示資產有價、股價被低估，而是向外釋出重要訊號。
長實公佈的885頁報告由戴德梁行、世邦魏理仕、高力等5家估值師樓進行估值，可謂不惜工本。股榮寫道，長實每次出售中港資產，都被人與走資套現扯上關係，小粉紅更高喊「別讓超人跑了」；今次在毋須對外披露下主動曝光所有地產項目資產，目標或者只有一個，就是給中共看的，「在此際任何事都政治正確大前提下，讓人確信集團在中港仍坐擁200項物業、數千億元計資產，繼續堅持在中港投資、發展。」尤其是戴德梁行統計李嘉誠在四地205個項目中，中港物業佔比達到97%或4,200億元，或者就是李澤鉅想「有心人」看到的最關鍵數字及事實。
近年來李嘉誠曾成為中共「批鬥」的對象。2015年，中共官媒新華社旗下「瞭望智庫」發表題為〈別讓李嘉誠跑了〉的聲討檄文，叫囂稱李嘉誠在過去20年投資內地獲得財富，如今中國經濟遭遇危機的敏感時刻，李氏不停拋售中國資產，是對當初招安「關照」的過橋抽板云云。這一輪猛烈攻擊讓李嘉誠發出「不寒而慄，深感遺憾」之嘆。
而中共在香港實施《國安法》、近月推動「愛國者治港」以來，對香港地產發展商而言更是「壓力山大」。尤其是中共國家副總理韓正3月在中共全國兩會向港區人大代表提出要解決房屋問題，香港便捲起一陣「鬥地主」陰風，從「土共」工聯會到「新香港人」紫荊黨都揚言要打破地產商壟斷。外媒彭博社形容，憑房地產致富的香港四大富豪家族——郭得勝家族、李兆基家族、李嘉誠家族和鄭裕彤家族，已被北京瞄準。而在北京整頓香港選舉制度之際，香港地產商在特首選舉委員會中優勢不再，李嘉誠作為首席名譽會長的「潮屬社團總會」也未能入選選委會的同鄉社團界別，引起外界關注。
–看中國
